上周，一房一万发布了2025年上海二手房半年报：。
二手房在持续以价换量，而新房市场的表现又如何呢？
今天我们就聚焦新房半年报，一起来回顾下上海上半年的新房“成绩单”，同时也对下半年做个展望！
新房涨价，供求关系逆转
也许，在这两年见证了上海楼市整体热度下滑，特别是二手房持续“以价换量”后，你一定会觉得：
上海新房，也撑不住了。
客观来说，自2021年实施积分之后，一直到2023年上半年，上海新房市场一直保持着旺盛的购买力。
随着市场行情整体下行，这种高热的势头，在2023年下半年才开始急转直下。
随后大家都看到了，市中心豪宅纷纷下来救场，外围土拍缩量，溢价机制调整，新房涨价烘托预期，“好房子”横空出世……直到现在。
这么剧烈的行情调整，牵一发而动全身，上海新房不可能再“高歌猛进”。
真实的表现如何？
只能说：在大趋势下，上海新房购买力，真的在萎缩。
但当我看到2025年上半年新房成交套数出炉的时候，还是会感到一丝丝诧异，甚至会觉得有点“超预期”。
2025年1-6月，上海商品房新房共计成交约25417套，相比去年同期降约0.29%。
降幅0.29%，这微微的跌幅，几乎可以忽略不计。
为什么我会诧异？
第一点来自于供求关系的逆转。
今年上半年供应19933套，较之去年同期已大幅降约36.2%。
在收缩供应的前提下，今年的成交重新超过了供应。
这反映了新房市场的确在“去库存”。
第二点来自于新房强力涨价，成交量却并未因此大幅下滑。
数据显示，今年上半年上海新房成交均价约80702元/㎡，同比去年涨约1.33%，也是近五年的价格最高点。
但成交量还能和去年同期持平，实在来之不易。
关于上海新房涨价，已经不是什么“大新闻”了，但却屡屡会被各大媒体宣传。
自去年下半年土拍放开溢价率上限、取消70/90政策，以及实施“双高双竞”以来，上海土拍高溢价层出不穷。
例如，6月底的五批次土拍，浦东曹路地块吸引4家开发商竞拍，最终由联发拿下，溢价率高达41.68% 。
这也是上海全新土拍机制以来，议价率TOP1。
无疑，面粉价的飙升，将直接推动面包价的飙升。
尤其市区核心地段，新房的入市价格，几乎都刷新了板块前期的“天花板”，重新立定了板块价格之锚。
徐汇滨江，19.5万/㎡；黄浦老西门，18.9万/㎡；
静安曹家渡，17万/㎡；长宁虹桥，13.88万/㎡；
杨浦滨江，12.85万/㎡；新杨思，11.66万/㎡；
唐镇，8.04万/㎡；梅陇-春申，8万/㎡……
然后我们发现，大部分的市区新拍地块入市价格都站稳了，多数热销；
只有少数外围宅地，去化缓慢。
为什么价格涨了，尤其是市区，大部分新房却依然好卖？
这就不得不又提到“好房子”。
当下新房市场，无论是公区、外立面的迭代，还是户型尺度感、实得率的升级，都在昭示着：
上海的改善购买力，仍旧会为产品力买单。
冷热分化，割裂感更强了
可是有一点，我们都不得不承认。
上海新房市场，虽然在成交量上和去年同期持平，但在成交结构上，却呈现出巨大的分化。
这种分化带来了鲜明的割裂感：
市区改善热销，郊区刚需退潮；
城芯豪宅屡屡上演“日光”，远郊新房认购惨淡，甚至出现0认购。
（需要特别说明的是，供应变化会影响到成交。远郊刚需如五大新城，供应大幅收缩，导致成交量减少）
归根结底而言，新房冷热的分化，关键还是取决于预期和地段。
市区新房，因为有着地段价值支撑，资源成熟度、配套兑现力、生活便利性等，能级显然要比郊区强；
部分核心地段甚至还存有倒挂，更具备资产保值属性。
而郊区刚需新房，随着一二手倒挂消失，二手房性价比凸显，客户被分流。
这些市场心态和预期的变化，在结构性数据里得到一一呈现。
从各环线成交占比来看，外环以内成交占比显著扩大，由33.24%提升到39.88%。
尤其是内中环和中外环间，成交占比显著攀升。
从各总价段成交占比来看，900-3000万占比显著增长，对应的正好是改善客群。
尤其是900-1500万新房，成交占比20.82%，同比去年涨约4.63%。
从各面积段成交占比来看，110-140㎡成交占比显著大增，涨约7.31%。
这充分说明，去年8月底取消“70/90政策”，已经深刻地影响到开发商、购房者的决策。
上海新房逐步进入“120㎡大户型时代”。
浦东霸榜，临港意外夺冠
最后，我们再来回顾下上半年新房市场的TOP榜单。
从区域上看，浦东凭借6443套拔得头筹，后续我们会看到临港贡献了绝对力量。
闵行和宝山分别占据第二、第三。
宝山能够在量上超越闵行，主要还是价格上占据优势。
接下来是嘉定、青浦、松江，市区长宁排名最后（因为缺乏供应）。
从板块上来看，成交量TOP3分别是南汇新城、东外滩、南大。
你绝对想象不到吧，临港（即南汇新城）成交1038套，竟然会是TOP1。
在大家的眼里，临港已很久没有什么新鲜供应了，无论新房还是二手房，更多是“失声”的状态。
但成交数据仍在证明，临港仍旧有属于自己的客群。
在市区，东外滩则以1013套遥遥领先；
而北上海，南大赚足了风头。
我们再把颗粒落实到楼盘，给大家呈现单盘销售成绩单。
2025年上半年新房成交套数TOP10：
2025年上半年新房成交金额TOP10：
2025年上半年新房成交面积TOP10：
2025年上半年新房认购率TOP10：
结语
和二手房“量升价跌”不同，新房市场近乎演绎了相反的“剧本”——量稳价升。
1.在供应端急速收缩的前提下，上海新房市场供应量骤降；
2.同时伴随着土拍打开溢价，新房价格节节攀升；
3.受供应和价格影响，上海新房成交量基本和去年持平。
客观来说，上半年能有这样的成交量，相对已经很不错了。
这背后，既有产品端产品主义的发力，也有需求端理性主义的回归。
上海新房市场已越发呈现改善化、品质化趋势。
对购房者而言，当下既是“最难的时代”（涨价压力），也是“最好的时代”（产品升级红利）。
唯有精准捕捉价值板块，方能穿越周期。
顺阳网配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
